Rechtsanwälte Proft & Wachsmuth, Venloer Straße 305, 50823 Köln
Immobilienkaufrecht
Stichworte
Erwerb einer gebrauchten Immobilie
Grundsatz:
Kaufentscheidende Zusicherungen des Verkäufers/Maklers in Notarvertrag so ausführlich wie möglich aufnehmen lassen.
Problem: Standardisierte Kaufvertragsmuster der Notare mit vollständigem Gewährleistungsausschluß.
Ratschlag: Zusatzvereinbarungen und Zusicherungen
die nicht beurkundungspflichtig sind, aber zu dem Kaufvertrag genommen
werden sollen, sind möglichst durch Rechtsanwalt zu fassen.
Problem: Auslegung der Vereinbarung im Streitfall.
Notar belehrt darüber nur in Ansehung seiner "Neutralitätspflicht"
1.) Zustand der Immobilie mgl. Mängel
Keller und Kellerwände trocken oder
Mängel: feucht, schimmelig, vom Hausschwamm befallen
(bei letzterem deutlich vom Kauf abraten)
Wände u. Innenwände tragend! trocken?
Mängel: feucht schimmelig
Hinweis: Nicht jede
Schimmelbildung ist auf Feuchtigkeit in den Wänden zurückzuführen. Ist
nur die Tapete befallen, der Putz jedoch, wenn Sie ihn leicht
ankratzen, einwandfrei, liegt nur ein Belüftungsschaden vor.
Hausbesitzer/Mieter lüftet zu wenig.
Fassade
Aus welchem Material besteht die Fassade und ist die Fassade in gutem Zustand
Mängel: reparaturbedürftig erneuerungsbedürftig
Hinweis: Schlagregenseite besonders gründlich ansehen!
Außenmauern: Wie stark? Aus welchem Material? wärmegedämmt?
Angaben des Verkäufers/ Maklers durch Baupläne nachweisbar?
Hinweis: nicht nachprüfbare Zusicherungen in Notarvertrag aufnehmen
Fenster und Türen dicht
Mängel: undicht
Hinweis: Blatt Papier
nehmen, zwischen Fensterflügel und Rahmen legen, Fenster schließen, an
dem Papier ziehen. Läßt sich das Papier durchziehen, ist das Fenster
undicht.
Rolladen: funktionieren diese einwandfrei?
Treppen, Geländer in stabilem Zustand
Mängel: vibrieren wackeln
Heizkessel u. Brenner: Baujahr?
Verbrauchsanalyse wg. Heizkosten
Hinweis: durchschnittl. Lebensdauer Heizkessel und Brenner 10 - 12 Jahre
Wenn möglich Abgasbescheid zeigen lassen - wie hoch ist der Wert?
Mangel: Abgas-Grenzwerte nicht eingehalten?
Ölheizung:
Ist der Lagerbehälter aus Kunststoff oder Stahl? Wie ist der Zustand? Wo befindet er sich: Batterietank oder Erdttank
Öltank im Gebäude: Ist der Raum als Auffangwanne ausgebildet und mit der vorschriftsmäßigen Wandbeschichtung versehen?
Wenn nein, dann liegt ein Mangel vor!
Rohre
Ist der Zustand der wasserführenden Leitungen einwandfrei
veraltet: 1-2 x gelötet/repariert oder mehrfach (?) gelötet/repariert
Gab es Rohrbrüche? Wenn ja wie oft?
Liegen in den Wänden Leerrohre?
Hinweis: Rückstellungen für Renovierungskosten in der Zukunft einplanen.
Tip: Dem Vorbesitzer
erklären, man wolle seine Hausbesitzer-Versicherung übernehmen und eine
Kopie der Police aushändigen lassen. Bei Versicherung anfragen, ob
Schäden eingetreten sind.
Sanitär / Badezimmer:
Mangel:
Verkalkte Armaturen/Duschwände? Nicht rutschfeste Bodenfliesen?
Instabil verankerte WC-Becken, Waschtische? Schimmel in der Dusche?
Veraltete, "stumpfe" oder angestoßene Fliesen
Dach:
Speziell bei Flachdächern: Ist das Dach isoliert?
Hinweis: Weist Decke "Wasserkränze" auf, oder sind Teile der Decke neu überstrichen worden!
Dachboden ausgebaut?
Isolierung des Dachstuhls?
Ist das Dachstuhl-Gebälk einwandfrei?
Ist die Dacheindeckung einwandfrei
Mangel: vermoost
Kaufpreismindernd: ausgebessert
Dachentwässerung ("Regenrinnen") einwandfrei
Material der Dacheintwässerung: Kunststoff, Kupfer, Zink
Kaufpreismindernd: geflickt oder erneuerungsbedürftig
Garage, Einstellplatz in der Tiefgarage oder Außenparkplatz?
Wenn ja: Zustand gut?
Kaufpreismindernd: reparaturbedürftig
Mängel:Garagenboden öldurchtränkt, Tor defekt usw.
Zuwege und Terrasse in vernünftigem Zustand?
Hinweis: Prüfen Sie, ob
das Terrassengefälle vom Haus wegführt und Abläufe - "Gullys" -
vorhanden sind. Prüfen Sie ob, der Terrassenbelag auch bei Nässe
rutschfest ist.
Mängel: Pflasterung oder der Plattenbelag wackelt, ist uneben oder ausgebrochen
Gartenzustand
Tip: Zaunpfähle vermorschen, rosten zuerst in Bodenhöhe
Boden / Erdreich
Befand sich auf dem Grund und Boden (siehe Grundbuch) früher ein Industriebetrieb, eine Mineralölhandlung oder dergleichen?
Bei "ja", gibt es eine Bodenanlyse?
Hinweis: Vor allem in
den neuen Bundesländern ist die Frage, ob das Erdreich belastet ist,
sorgfältig zu klären. Auch in den alten Bundesländern ist es
vorgekommen, daß Gemeinden Industriebranchen mit kontaminierten Böden
an ahnungslose Bauherren verkauft haben.
Eigentumswohnung / Verwaltung:
Wohngelder mtl. Belastung Höhe?
Wohngeldaussenstände anderer Miteigentümer bei Verwalter erfragen.
Mangel: Hohe
Aussenstände, die kostenintensiv von der WEG eingeklagt werden müssen
und dem Verkäufer durch WEG.-Versammlungsprotokolle bekannt sind,
können Mängel sein.
Wie hoch sind die Rücklagen der WEG für Renovierung/Sanierung.
Welche Renovierungen/Sanierungen wurden in der Vergangenheit durchgeführt?
Mussten deswegen Sonderumlagen erhoben werden?
Welche Renovierungen/Sanierungen sind für die Zukunft geplant/bereits beschlossen.
Sind deswegen Sonderumlagen zu erwarten?
2.) Zustand der Immobilie: preisbildende Faktoren
Fenster isolierverglast?
Fenster gegen Einbruch geschützt?
Rolladen eingebaut?
Haustür:
Hat die
Haustür eine massive Füllung und ist sie einbruchhemmend ausgestattet,
nämlich durch Füllung aus massivem Holz, Metall oder einbruchhemmendem
Glas? Getriebeschloß? Sicherheitsbeschläge, Türschild?
Geschoßdecken trittschallgedämmt?
Hinweis: Lassen Sie bei
der Hausbesichtigung Ihre Ehefrau mit Stöckelschuhen durch die oberen
Räume gehen, während Sie in der darunterliegenden Etage lauschen.
Telefon- und Kabelanschluß
Wenn ja welche? analog / ISDN, Kabel-Anschluß? In welchen Raümen befinden sich die Buchsen?
Fußbödenbeschaffenheit?
Einbauküche vorhanden? Marke, Bj., Zustand
3.) Rechtsfragen unvollständig:
Liegen Baugenehmigungen
vor für alle nachträglichen Anbauten wie Garagen, Dachausbau, Einbau
von Dachgauben, Anbau von Balkonen, Erkern, Wintergärten, Gartenhäuser
und Pavillions, sofern diese auf einem Beton-Fundament stehen usw.?
Hinweis: Bei vielen
"gebrauchten Häusern" wurden - häufig in Schwarzarbeit - illegale
Anbauten vorgenommen. Dies fällt spätestens dann auf, wenn selbst
bauliche Veränderungen vorgenommen werden, die vom Bauamt geprüft
werden müssen. Auch wenn illegale Anbauten vom Vorbesitzer vorgenommen
wurden, schützt das im Extremfall nicht vor dem Abriß.
Erschließungskosten bezahlt?
Hinweis: Es ist eine
Frage des Kaufpreises oder des Kaufvertrags, wer noch ausstehende
Erschließungs- und Anliegerbeiträge zu zahlen hat. Häufig werden z.B.
bei Straßenausbauten Abschlagszahlungen verlangt und Jahre später
rechnet Gemeinde ab.
